2017 年，马云在全球峰会上一句 “未来八年房子如葱” 的预判，曾在楼市狂欢中被视作天方夜谭。彼时，全国商品房销售额突破 13 万亿，“闭眼买房就赚钱” 的投机热潮席卷全国。转眼至 2026 年，“十五五” 开局之年，央行与中央部委密集定调房地产，从 “防过热” 到 “稳市场” 的政策转向彻底落地，马云关于 “楼市告别野蛮生长、回归居住属性、价值深度分化” 的核心预言，正全面应验。这不是房价暴跌的恐慌叙事，而是中国房地产市场底层逻辑的历史性重构，2026 年也将成为楼市从 “增量扩张” 转向 “存量优化”、从 “投机主导” 转向 “居住为本” 的关键转折年。
一、预言溯源：马云的核心判断，从来不是 “房价如葱”
长期以来，“房价如葱” 被片面曲解为马云对楼市的极端预判，但真相并非如此。回溯其言论脉络，2017 年的预判核心，是对房地产市场规律的精准洞察：“过去八年房价大涨，但任何商品都有周期，未来八年，房子会褪去投机泡沫，回归居住本质，非核心区域房产将失去稀缺性，而核心资源才是价值核心。” 他更明确警示，“拉动内需靠房地产的时代已过去，年轻人别被房子捆绑人生。”
这一判断的本质，是看透了中国楼市的发展周期：当城镇化进入中后期、住房供给从短缺走向过剩，“普涨红利” 必然终结，市场将从 “全民炒房” 转向 “品质分化、价值回归”。2026 年的楼市现状，完美印证这一预判 —— 全国商品房待售面积超 7.8 亿平方米，去化周期超 24 个月，三四线城市库存高企，部分收缩型城市房价跌破千元；而一线与强二线核心区，依托人口、产业与资源优势，房产价值保持韧性。所谓 “房子如葱”，从来不是所有房价暴跌，而是投机属性剥离、非核心资产贬值、市场回归理性的过程，这正是 2026 年楼市最鲜明的特征。
二、央行一锤定音：政策从 “救市” 到 “重构”，楼市底已确认
2026 年开年，中央与央行的一系列重磅动作，为楼市定下 “稳定复苏、结构优化” 的总基调，政策实现从 “短期救市” 到 “长效重构” 的战略性转向。
顶层定调彻底转向，释放最强稳市信号。全国两会政府工作报告中，房地产核心表述从 2025 年的 “推动止跌回稳” 升级为 “着力稳定房地产市场”，时隔十年重提 “去库存”，明确 “因城施策控增量、去库存、优供给” 的三位一体思路。《求是》杂志发文首次强调房地产 “显著的金融资产属性”，打破过往单一 “防炒作” 的认知，为优质不动产价值重估扫清障碍。住建部、央行、金融监管总局协同发力，形成 “顶层设计 — 货币赋能 — 存量落地” 的完整政策闭环，宣告楼市 “政策底” 全面确认。
金融政策全面宽松，购房成本降至历史最低。央行维持 5 年期 LPR3.45% 的历史低位，多地通过贴息将首套房贷利率压至 2.8%-3.0%，公积金利率低至 2.6%。全国统一执行首套房首付 15%、二套房 25% 的最低标准，超百城取消限购、限贷、限售，一线城市大幅放宽门槛 —— 北京五环外社保年限从 3 年降至 1 年，上海外环外同步松绑，多子女家庭、人才可直接增购。同时，房企融资 “白名单” 扩容，优质民企获信贷支持，贷款展期、预售资金监管优化等政策，有效缓解房企资金压力，保障项目交付。
供给端深刻变革，从 “增量扩张” 转向 “存量盘活”。自然资源部出台硬规，明确 “年度新增建设用地原则上不超过盘活存量土地面积，且不用于经营性房地产开发”。全国推进 “收购存量房转保障房” 举措，政府以 7 折左右价格收储库存商品房，既加速去库存，又完善住房保障体系。此外，现房销售试点扩围、城中村改造提速、城市更新深化，推动房地产从 “高周转开发” 转向 “高质量运营”。
三、2026 楼市关键转向：告别普涨，进入 “深度分化” 新时代
政策托底与市场出清共振下，2026 年中国楼市彻底告别 “普涨普跌” 的旧周期，进入城市分化、区域分化、产品分化的全新阶段，呈现 “L 型筑底、结构性回暖” 的特征。
城市分化：核心领跑，三四线承压。一线城市（北上广深）成为楼市 “稳定器”，核心区房价预计温和上涨 4%-6%，优质学区房、改善房涨幅超 8%。依托人口持续流入、产业强劲、资源稀缺，核心城市房产保值增值属性凸显，成为资金避险首选。强二线城市（杭州、南京、成都等）主城区优质房源小幅上涨 1%-3%，郊区刚需盘仍以价换量。而弱二线及三四线城市，因人口外流、库存高企（去化周期超 30 个月），房价延续 3%-8% 的阴跌，仅政府收储形成 “隐形底部”。
产品分化：品质至上，刚需承压。市场需求从 “有房住” 转向 “住好房”，“品质改善” 成为主流。户型合理、物业优质、配套完善的改善型住宅，去化率超 80%，价格坚挺；而户型老旧、配套缺失、远郊刚需盘，即便降价也难成交。二手房市场分化加剧，核心区次新房流通性提升，非核心区二手房 “以价换量” 成常态。
逻辑分化：投机退场，居住回归。“买涨不买跌” 的投机逻辑彻底失效，投资性购房大规模退场，刚需、改善型需求占比超 90%。购房者决策更趋理性，不再盲目追涨，而是聚焦 “居住价值、保值能力、交付保障”。房地产对经济的拉动从 “高速增长引擎” 转向 “稳定器”，行业利润中枢从 8% 压缩至 3%-4%，“轻重并举、存量运营、代建 + 资管” 成为行业新范式。
四、机遇与风险并存：2026 年楼市的三大核心趋势
趋势一：核心城市核心区，成资产 “避风港”。在市场分化格局下，一线与强二线主城区、核心板块，凭借稀缺资源与需求支撑，成为资金首选。这类房产不仅能抵御市场调整，更能在复苏周期中率先回暖，是 2026 年楼市最具确定性的机会。
趋势二：存量盘活提速，保障房与二手房成市场主力。政府收储存量房转保障房、二手房 “以旧换新” 等政策加速落地，二手房成交量占比将突破 60%。保障房大规模入市，挤压中低端商品房空间，推动住房体系从 “单一商品房” 转向 “商品房 + 保障房” 双轨并行。
趋势三：政策呵护延续，但难改 “磨底” 格局。央行将维持流动性合理充裕，LPR 仍有下调空间，各地因城施策优化政策。但人口老龄化、城镇化放缓、高库存等约束仍在，全国楼市难现全面普涨，整体处于 “L 型磨底” 阶段，修复周期将持续 2-3 年。
五、结语：理性回归，才是楼市的长期正道
马云预言的应验，央行政策的定调，本质上是中国房地产市场的理性回归。2026 年的关键转向，不是楼市的 “终结”，而是行业高质量发展的 “新起点”—— 告别投机炒作，回归居住本质；告别盲目扩张，转向存量优化；告别普涨普跌，走向价值分化。
对购房者而言，需摒弃 “闭眼买房” 的旧思维，聚焦核心城市、核心区域、优质产品，刚需量力而行，改善择优入手。对行业而言，需顺应周期变革，从开发商转向 “美好生活服务商”，深耕品质与运营。对市场而言，这场深刻变革，将让房地产摆脱 “泡沫化” 风险，真正成为服务民生、稳定经济的压舱石，开启健康、平稳、可持续的发展新征程。
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